Nieuwe hypotheekregels in 2026: wat verandert er?

Meer lenen door stijgende inkomens
Veel mensen zien in 2026 hun salaris wat omhoog gaan. Door cao-afspraken en de krapte op de arbeidsmarkt wordt gerekend op een gemiddelde loonstijging van ruim 4 procent. Dat klinkt positief, maar er zit ook een praktisch voordeel aan: je maximale hypotheek wordt hierdoor vaak hoger. Of dat voor jou ook zo uitpakt, hangt af van je inkomenssituatie en eventuele schulden. Let er wel op dat hogere leennormen ook hogere maandlasten kunnen betekenen. Meer leenruimte is prettig, maar moet wel betaalbaar blijven.

Extra lenen voor verduurzaming
De overheid blijft verduurzaming stimuleren door extra leenruimte te geven voor energiezuinige woningen. Koop je een woning met energielabel A++ of lager, dan kun je bovenop je maximale hypotheek extra geld lenen voor energieverbeteringen, zoals betere isolatie of zonnepanelen. Dat extra bedrag moet je dus echt besteden aan verduurzaming.

Bij woningen die al zeer energiezuinig zijn – label A+++ of (bijna) energieneutraal – wordt dit extra bedrag vanaf 2026 juist wat lager dan nu. De gedachte daarachter: hoe groener je huis al is, hoe minder er te verbeteren valt.

NHG-grens omhoog
Wie meer zekerheid zoekt, kiest regelmatig voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Zo’n hypotheek beschermt je bij gedwongen verkoop tegen een restschuld en leidt vaak tot een lagere rente. In 2026 wordt de NHG-kostengrens verhoogd naar €470.000. Wil je verduurzamende maatregelen meefinancieren, dan mag je hypotheek zelfs 6 procent hoger uitvallen. De grens ligt dan op € 498.200. De NHG-premie blijft 0,4 procent van het hypotheekbedrag, dus aan die kosten verandert niets.

Startersvrijstelling en overdrachtsbelasting
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je voor het eerst een woning? Dan kom je mogelijk in aanmerking voor de startersvrijstelling. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting op jouw deel van de woning, zolang de koopsom niet hoger is dan € 555.000. Koop je samen met iemand die ouder is dan 35, dan betaalt alleen diegene overdrachtsbelasting over zijn of haar aandeel.

Hypotheekrenteaftrek langzaam verder afgebouwd
Wie een eigen woning met hypotheek heeft, mag de betaalde rente aftrekken van het belastbare inkomen. In 2026 is het maximale aftrekpercentage 37,56 procent. De overheid bouwt deze aftrek stap voor stap verder af, waardoor het fiscale voordeel langzaam kleiner wordt. Voor veel huiseigenaren verandert er daardoor jaarlijks een klein beetje in de netto maandlasten. Het loont om dat goed te laten doorrekenen wanneer je bijvoorbeeld een nieuwe rentevaste periode kiest.

Hillen-aftrek verder omlaag
Heb je bijna geen hypotheekschuld meer? Dan is de kans groot dat je extra profiteert van de zogenoemde Hillen-aftrek. Deze regeling voorkomt dat je belasting moet betalen over het eigenwoningforfait wanneer je nauwelijks hypotheekrente kunt aftrekken. De Hillen-aftrek wordt echter in dertig jaar afgebouwd. In 2026 kun je nog 71,82 procent van deze aftrek toepassen. Dat betekent dat huiseigenaren met weinig hypotheekschuld langzaam wat meer belasting gaan betalen.

Twijfel je wat voor jou het slimste moment is om in actie te komen? Of wil je gewoon eens laten berekenen wat je in 2026 kunt lenen? Neem gerust contact met ons op. We denken graag met je mee en zorgen dat jij goed voorbereid het nieuwe jaar instapt.